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么点资本进去不是自找死路啊我想都没想过。”

雷涛的确没有想过这种事。其实以他目前的情况来看，倒是的确只有建筑业和房地产开发能够满足他安置这么多劳动力的需求。如果真进入这个产业发展的话，他收下的队伍那是只少不多的。

可关键是他没有那么多的资本。如果说要搞建筑，那以他目前的实力，只能接二级分包的工程。而现在很多二级分包的工程队，接工程要带资垫资不说，做完了工程拖欠工程款的事情那是太多了。他本钱小拖不起。而且目前邯江市场上的建筑公司也比较多，和他们竞争，雷涛的技术资质都是短板。原来邯县三建的那个省二级的资质根本就不够看的。

至于说房地产开发那是更遥远的事情了。以他现在的资本要搞这个，那简直就像是杯水车薪，根本就不够看的。

听他说完了之后，陆宋元哈哈大笑了起来：“雷涛啊雷涛我还以为你真的什么都明白什么都懂呢原来你还真有不懂的啊”

雷涛被他这么一说有点汗颜，他以前给人的感觉的确是好像什么都懂，可事实上由于没有上过大学，知识面还是比较狭窄，很多事情他并不懂。这个缺点他自己是心知肚明的，也想着要想办法补上这个缺。

笑了一会儿之后，陆宋元叹了一口气道：“这也难怪，这种事情也只有接触过的人才明白，外边人看着那是云山雾罩，这房地产开发里面的确是内幕挺深的。”

随后陆宋元就给雷涛讲解了一番，具有华夏特色的房地产行业的一些内幕。这些事情就算是他如果不是“娶”了一个地产公司女老总当老婆，他也是不清楚的。

国内的房地产开发商在项目的操作中的手法其实都是大同小异的。买地、建房、卖房，这是一个最基本也是最简单的开发流程。

但恰恰就是在这三个环节中，以华夏目前的情况来说，看着都是需要大笔资金投入的。可其实杠杆原理在这个行业中的应用，那是非常普遍的。

“只要有一亿的资金，就可以去操作数十亿的项目。这就是我们国家房地产业独有的特色”陆宋元对房地产业中的杠杆原理做了一个最直白的诠释。

开发房地产的第一步就是买地。

而在买地的环节中，其实真正需要投入的资金是投标的10左右，也就是说一百万的资金可以买到价值一千万的地。这在业内已经是公开的秘密了。交了保证金参加土地使用权的拍卖，正常的流程中标之后，这地价款那是能拖就拖，很少有人会足额付清之后再开发的。还有就是征地补偿，这笔钱基本也是打了折给付的。

第二步就是投资建房，这个环节资金就更是有人帮着垫付。这个事情雷涛也清楚，那就是工程队带资或垫资建设。有些房地产开发公司甚至就是空手套白狼，一分钱建设资金没有都敢开工。

而此前积欠的那些地价款、拆迁补偿、建设资金靠什么还呢自然是卖房子而房子要卖也不是说造好了房子才能卖的。预售就是一个提前回笼资金的最佳途径。真要等房子造好了才卖，那资金链早就断了，而开发商也该跳楼破产了。

“可卖房子也没那么容易的啊”雷涛想起以前余荷做房产中介时的那种辛苦。真要是房子卖不掉，那不就砸在手里了

第二百零九章 雷霆公司的机遇

对于雷涛的疑问，陆宋元并不否认：“我们国家以前都是由国家分配住房的，房屋作为商品进入市场的时间相对来说还不长。但是不能否认的是目前积聚在民众中的买房需求，还没有完全释放出来。特别是在邯江这样的二三线城市，更是如此了。但也不能说民间的买房需求就很低”

陆宋元今天是打算好好给雷涛补补课了。目前在海州、燕京、惠岭以及沿海最早开放的那些口岸城市因为经济发展比其他城市早走一步，接受市场经济的理念也更深一些。这些城市的房地产业已经基本成熟了，开发商之间的竞争也比较激烈。

“海州的平均房价已经到了近万元一平米了，邯江这边的房价上涨虽然不是那么明显但还是能够看出些端倪的。你说在这种情况下，开发商开发出来的那些房产，他会怕卖不掉吗”陆宋元反问了雷涛一句后，给出了一个明确的答案，“长远来看，开发出来的房子是不可能卖不掉的。当然这中间有个时间过程，而这个过程对于开发商来说，其实还是一个增加利润的过程”

随后陆宋元就把目前国内房地产开发过程中的一些内幕给雷涛刨析了一番。

雷涛不明白的其实最主要就是在买地和卖房两个环节。而这两个环节其实远远不止明面上的那些东西。就拿买地来说，拍卖或转让得到地块，如果关系好，地价款还可分期付款，然后找关系改容积率。而这个改容积率就是房地产开发的第一个利润增长点。

比如说某地块拍卖总价是6000万，占地10000平米，拍卖公告的容积率是1：1，那就是只能盖1万平米的房子，那每平米的楼面地价就是6000元。

“现在很多开发商都会对外宣传，房地产开发其实利润率没有想象的那么高。楼面价成本6000再加上建筑成本2000元，还有各种税费，每平米卖9000看着的确不贵，利润也不高。但这里面没有把容积率算进去”陆宋元点出了其中的关键问题。

其实容积率只要关系够硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能盖2万平米的房子。所以楼面价成本只剩4000，但照样卖9000。所以每平米开发商就可以多赚5000元。如果容积率改成3：1那每平米开发商就可以多赚7000元，如果改成10：1那就是每平米多赚9000。

这样的利润率，是没人会公布出来的而且开发商改容积率也需要付出不少灰色成本，各部门都要在其中分肥。很多公开的土地拍卖其实就是作秀。如果没有一定的关系，有关部门如果不给改容积率。开发商就没这么多利润了，那才叫微利呢。这也是为什么土地建设领域为什么会出现那种“前赴后继”的情况的根本原因。